Fundos de Investimentos Imobiliários, uma boa opção?

Um dos investimentos que mais ganharam atenção dos investidores brasileiros nos últimos tempos. Será que é mesmo uma boa forma de rentabilidade?

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Em 2018 os FIIs fizeram 25 anos desde que o primeiro foi registrado no mercado brasileiro. Neste ano, o número de fundos lavrados na CVM eram de 365 e destes, 150 estavam listados em Bolsa. Entre o ano de 2009 a 2019, o número de cotistas atuantes em FIIs saiu de 20 mil para 290 mil, segundo reportagens da época feitas pelo InfoMoney e Exame.

Mas você sabe realmente o que são os Fundos de Investimentos Imobiliários, como eles se constituem e o que influencia a sua rentabilidade?

Fundos de Investimentos Imobiliários.

São fundos de investimento fechados, destinados à aplicação diretamente em empreendimentos imobiliários, como shoppings, hospitais, prédios comerciais e galpões industriais, o que inclui além de direitos reais sobre bens imóveis, o investimento em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), entre outros previstos na regulamentação.

Bom, como você pôde perceber existem 3 classes principais de FIIs:

1) Fundos de Tijolos: Investem em imóveis reais.

2) Fundos de Papéis: Investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário.

3) Fundos de Fundos: Investem em cotas de outros Fundos Imobiliários.

Podendo ser ainda fundos híbridos, que diversificam suas carteiras entre estas três classes acima.

O objetivo de investir neste tipo de fundo é ganhar rentabilidade através dos contratos de aluguel destes imóveis.

Como todo fundo de investimento, ele é gerido por um gestor profissional, que vai comprar e vender os ativos para manter-se dentro de seu regulamento, administrado por uma IF que será responsável por manter o funcionamento operacional do fundo e por um auditor independente, que tem a função de gerar relatórios e documentar tudo que ocorre dentro do fundo para a segurança do cotista.

Como investir em FIIs.

Devem ser comprados através da intermediação de uma corretora de valores mobiliários, por isso é necessário que o investidor possua conta em alguma de sua preferência.

O segundo passo é realizar a análise dos fundos que se deseja investir. Como você viu no início do artigo, existem centenas de opções, com diversas variáveis para levar em consideração. O importante é ter um objetivo concreto e entender onde está colocando seu dinheiro.

No final do artigo deixarei o link de alguns sites que utilizo para fazer a análise na hora de investir em FIIs.

O tripé abaixo traz o que deve ser observado em qualquer investimento que se deseje realizar:

Um ponto importante de se observar referente a liquidez são os fundos que apresentam boa liquidez na bolsa e para isso você pode acompanhar o Índice IFIX, que é composto pelos Fundos de Investimentos Imobiliários com maior negociação. Os fundos são negociados através de um código representado por 4 letras seguidas do numeral 11.

Os benefícios de investir em FIIs.

Um dos maiores benefícios que considero ao investir em FIIs, é a possibilidade de investir em empreendimentos de grande porte com pouco capital, com apenas R$100,00 por exemplo você consegue comprar uma cota de determinados fundos. Imagine quanto custaria a você realizar a construção de um grande galpão industrial, o tempo para construção e a administração para realizar a locação a uma empresa multinacional de logística por exemplo. Aquele shopping center que você visita aos finais de semana, apartamentos e salas comerciais de alto padrão. Tudo isso pode estar em seu portfólio de investimentos.

Por lei, o FII é obrigado a dividir entre os cotistas 95% do seu resultado em forma de dividendos.

Estes rendimentos, ou seja, este "aluguel" mensal que você recebe é isento de IR, para isto existem apenas alguns critérios a serem respeitados, porém hoje praticamente 100% dos fundos disponíveis na bolsa atendem a estes critérios.

Como gestão de risco, uma das mais conhecidas ferramentas é a diversificação de ativos. Portanto, investir em FIIs é uma ótima opção, pois como estudado acima, dentro de um único fundo você pode ter diversos ativos, muitas vezes de diversos setores da economia.

Outro ponto que considero um benefício, é o fato de ter uma alta liquidez no mercado. Se você já possuiu um imóvel, sabe que não é tão fácil assim se desfazer dele no momento em que desejar vender ou se mudar para um outro apartamento, por exemplo. Muitas vezes leva-se meses e por fim, ainda pode ocorrer não conseguir realizar a venda pelo seu preço justo. Como os FIIs são negociados em bolsa, você pode transformar seu investimento em dinheiro a qualquer momento.

A grande maioria dos imóveis em nossa economia são reajustados anualmente com base nos índices IGP-M ou IPCA, desta maneira os valores recebidos pelos contratos de alugueis ficam protegidos contra o aumento nos índices de inflação. O que torna o investimento também muito eficaz contra momentos de incerteza político-econômica, com expectativas de aumento de taxas de juros, no caso, exatamente o que esta ocorrendo hoje em nosso país.

E por último, por não possuir o imóvel físico, você investidor evita dores de cabeça como manutenção e custos.

Quais os riscos envolvidos no investimento em FIIs.

Como todo investimento, nos FIIs não é diferente e existem riscos a serem analisados na hora de investir em determinado ativo.

O risco de mercado, que no caso representa a flutuação dos preços da cota podem muitas vezes desvalorizar o preço devido ao fator oferta x demanda.

Nos benefícios, por exemplo, citei que o momento que estamos vivendo hoje com a projeção do Banco Central de elevar de juros pode te proteger da inflação em referência ao seus rendimentos mensais, correto? Porém também é correto dizer que historicamente, o índice IFIX é negativamente correlacionado com a Taxa Selic, ou seja, quando a taxa de juros sobe, o valor das cotas caem e isso se deve ao fato de que muitos investidores preferente trocar seus investimentos em fundos por investimentos mais conservadores como Tesouro Selic.

Risco de vacância e inadimplência, podem ocorrer se o locatário parar de pagar o aluguel ou sair do imóvel, por isso é importante olhar contratos que estipulam prazos longos para a permanência dentro do imóvel. Existe ainda o risco de sinistro, relacionado a algum incidente que danifique os imóveis, como incêndios ou desabamentos.

Apesar de ser muito menor, devido ao fato de serem fundos negociados em bolsa, existe o risco de liquidez, portanto, como já citado é sempre importante verificar a negociabilidade dos fundos que se pretende adquirir.

Real Estate Investment Trust (REITs).

Os conhecidos REITs, são os mecanismos do mercado americano para investir em imóveis. Elas compram e operam com imóveis de forma a obter renda para seus investidores.

Em 2017, mais de 80 milhões de norte americanos investiam na modalidade — e o valor de mercado dos REITs listados na bolsa ultrapassava 1,3 trilhão de dólares.

Existem REITs dos maiores empreendimentos imobiliários americanos, como Rockfeller Center, Trump Tower entre outros.

Não irei entrar a fundo no tema neste artigo mas acredito que todo investidor deve conhecer a existência destes ativos antes de entrar em um FII.

Agora deixo aqui a pergunta para você leitor, você investe em Fundos de Investimentos Imobiliários? Acha um bom negócio ou prefere investir em imóveis físicos? Quero saber de você!

Sites para estudo e análise de Fundos Imobiliários de Investimentos:

Funds Explorer: https://www.fundsexplorer.com.br/

FIIs.com.br: https://fiis.com.br/